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住宅ローンに関する情報をご紹介

「繰り上げ返済」は早い段階でする!

「住宅ローン」は借金ですので、出来るなら1日でも早く完済したいところです。そこで、生活費を「やりくり」して貯蓄を作り、それが一定金額にまで貯まったら、ぜひ「繰り上げ返済」をしておきましょう。

ところで、毎月の住宅ローンの返済の「内わけ」をご存知ですか?住宅ローンの「内わけ」は、「元本」と「金利」になっています。これは皆さんもご存じですね。しかし、「元本と金利の割合が毎月同じ」と考えたら大間違いです。住宅ローンの場合、返済初期は「金利分の内わけ」が大きく、後期になればなるほど、「元本分の内わけ」が大きくなる仕組みなんですね。つまり、返済初期は「金利ばっかり返済している」ということになります。一般的に、銀行からすれば、元本の回収は「住宅を没収する」などの方法で可能です。したがって、先に金利分を回収することで、銀行のリスクが格段に少なくなるのです。だからこそ、返済初期は「金利分の内わけ」が非常に大きくなっているのです。

ところが、これを利用して返済負担をかなり軽減することが出来るのです。返済初期は金利分の内わけが大きいため、「返済初期の繰り上げであるほど、払わずに済む金利分が大きい」と言えます。私の両親のケースですが、私の両親は「2500万円の35年ローン」を組みました。そして、生活費を切り詰めて、3年後に「500万円」の繰り上げ返済をしたんですね。繰り上げ返済は「元本の返済」であり、それがなくなるということは、その上に覆いかぶさっている「金利の返済」も消えてなくなるということです。ちなみに、私の両親は「500万円」の繰り上げ返済で、なんと「700万円」もの金利を払わずに済んだそうです(バブル時代の話ですが…)。

一方、返済後期になるほど、「金利分の内わけ」が小さくなるため、繰り上げ返済をしたとしても、「なくなる金利分も小さくなってしまう」ということです。つまり、繰り上げ返済の効果が小さくなってしまうんですね。

「繰り上げ返済をして、出来るだけ早く完済したい!」と思うなら、返済初期が「勝負所」です。出来るだけ早い段階で貯蓄を作って、さっさと繰り上げ返済をしておきましょう!


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